专业文章｜你的车位到底属于谁？一篇文章说清小区停车位权属之争

一、小区停车位到底归谁所有？四大类型，权属各不同

事实上，小区里的停车位类型多样，其权属需根据不同种类来具体判定，从物理空间划分来看，主要有四类：

01规划内的产权车位

产权车位是指建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，此类车位通常具有构造上、利用上的独立性，能够明确作出区分，可以排他性使用。产权原则上归开发商所有。开发商可通过出售、附赠或出租等方式将车位转让给业主。

《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

从该条规定可知，这类车位具有独立性，未计入业主购房面积公摊，开发商拥有初始所有权。

02占用共有区域的停车位

一般表现为地面车位，又叫露天车位，指占用小区公共道路、绿地或其他公共场地设施用于停车形成的车位，地面车位没有在最初批准的项目建设规划中，未形成新的使用空间，未计入建筑面积，不能办理产权登记手续。

《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

由此可得出，这类车位归全体业主共有，具体如何使用由业主大会决定是否收费及收费标准。

03人防车位

人防车位是指利用人防工程而设置，平时可用于停车的车位。人防车位具有不同于一般建筑设施的特殊属性，具有战备性、平战结合性和强制性。

由国家投资单独修建的地下防空建筑(单建人防工程)，属于国家所有。由社会投资者投资并结合民用建筑修建的人防车位(即结建人防车位)的所有权归属，我国现行法律并无明确规定。对于该部分人防车位的产权归属，无论是法学理论界还是司法实务界，均存在比较大的争议。目前，根据法律规定和查询到的相关司法案例，一般情况下通常认定人防车位属于国防资产，即属于国家所有，但按照“谁投资、谁受益”的原则，开发建设单位可以进行使用管理、收益，即开发商只拥有使用权，不拥有产权。具体依据是《人民防空法》第五条第二款、第二十二条规定，以及《民法典》第二百五十四条第一款的规定，人防车位的所有权应当属于国家。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条也明确规定，"凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。"。同理，人防工程改建而成的车位、车库不应计入公用建筑面积，不属于小区全体业主共有部分。

04机械停车位

机械停车位是指通过载车板的升、降和横向移动来达到个体车位使用目的的车位。目前，机械立体车位在全国范围内仍属于物权登记中的新兴事物，如何进行分户确权登记，分户中涉及的建筑面积、业主自有面积、分摊面积如何确定等，至今尚无明确的法律法规或政策规定。

二、如何辨别车位权属？

普通业主如何判断小区内某个车位的归属？关键在于两个文件：

1. 《建设工程规划许可证》及其附图：规划图上明确标示的车位属于规划内车位；未标示的则为规划外车位。

2. 购房合同与公摊说明：如果地下车位面积已列入公摊面积被分摊，则属于全体业主共有。开发商能独立办理产权证的车位，则未计入公摊。

因此当我们有购买车位需求时，请务必注意以上文件，仔细甄别、判断车位权属，防止自身权利受到侵害。

三、警惕车位“使用权转让”陷阱

一些开发商为规避产权问题，推出“车位使用权转让”方案。一位业主曾签订使用期至2078年的转让合同，支付了11万元。法院认定，根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，最终判决合法租赁期仅为20年。

四、遇到纠纷如何维权？

当车位权属发生争议时，维权主体因情况而异：

对业主共有车位的侵权行为，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第二百八十条及《物业管理条例》相关规定，可由业主委员会作为原告起诉开发商，维护业主共同利益。

专有车位被侵占时，产权人可直接依据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十七条、一千一百八十四条的规定，要求侵权人停止侵权或提起诉讼。

无物业管理的居住小区，由街道指导居委会成立停车自治组织，实行自我管理。

对私自占用公共停车位的行为，可向公安交管部门举报，请求行政机关介入。

当然，若读者朋友因上述问题产生纠纷，欢迎关注湖南佰炼律师事务所公众号并后台发送消息或来电咨询湖南佰炼律师事务所律师，我所专业、资深律师将竭诚为您服务。

综上，只有认清车位权属，业主才能有效维权。尽管随着各地新规的出台，停车位管理日益规范，但业主仍需保持警惕，了解自己小区的规划情况，保障个人所有车位权益不被侵犯，同时积极参与业主大会，共同决定共有车位的使用方式。

附：

《中华人民共和国民法典》

第二百七十八条：下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百八十条：主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第一千一百六十七条：侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

第一千一百八十四条：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。