商品房预告登记后，开发商无需再承担阶段性担保责任

一、基本案情 

开发商A公司为销售其开发建设的商品房，为业主的购房贷款提供阶段性担保，担保合同约定在业主购房完成抵押权正式登记且银行收到相应的不动产抵押证明前，为业主的该笔贷款承担连带保证责任。现因业主未能按时偿还贷款，案涉房屋尚未正式进行抵押权登记，银行将业主和A公司作为被告提起诉讼，要求业主和A公司连带偿还全部欠款。

A公司为维护其合法权益，委托我所代理，我所建设房地产团队组建苏郑汝律师为主的办案小组，负责该案的办理。

办案结果

一、二审均判决A公司不应再继续承担阶段性连带担保责任。

办案思路

1.通过研究阶段性担保有关法律法规发现，阶段性担保的设立目的，是为了在银行向购房者发放贷款至银行取得预售商品房的抵押权或《房屋抵押他项权证》期间，有效保证银行风险敞口期的贷款资金安全。同时，《民法典》《最高院关于民法典担保制度司法解释》实施后，将抵押权设立的节点从“正式抵押登记”提前至“附条件的预告登记”。

由上可知，设立阶段性担保的初衷是解决银行在贷款发放之后、房屋抵押权设立之前无任何增信措施而面临的风险，目的在于促使开发商及时完成项目建设、积极协助办理产权登记手续等。当房屋预告登记后，银行即取得了案涉房屋的抵押权、优先受偿权，便不存在无任何信用措施的风险，阶段性担保的作用已经完成，在银行取得优先受偿权后，开发商的阶段性担保责任即解除了，否则便不当加重了开发商的担保责任，造成担保责任的滥用。

2.因湖南省内暂没有中院及以上的类案实务案例，所以展开广泛案例检索，收集、分析全国各地的省高院、湖南区域内的基层法院对类案的判决书，发现实务中的处理方式与前述核心观点不谋而合，遂将相关案例整理成册，制作案例检索报告，提交给法院以供参考。

3.案涉纠纷是因业主断供造成，A公司在合同约定的时间内通知并安排业主收房、办证，也如期完成了案涉房屋的不动产首次登记，符合抵押权设立的条件，而案涉房屋尚未正式进行抵押权登记是因业主自身原因，经A公司多次催告后，至今没有前往现场收房、办证，开发商A公司在合同履行过程中没有任何过错。若在此种情况下，仍要求A公司承担阶段性担保责任，明显不合理地加重了A公司的义务，与设定阶段性担保制度的宗旨相悖，也违背了诚实信用原则和公平原则。